Was kostet der Verkauf einer Immobilie?

Beim Verkauf einer Immobilie fließt Geld nicht nur zu Ihnen. Einige Kosten tragen Verkäufer, andere übernimmt üblicherweise der Käufer. Ein Überblick, damit am Ende keine Überraschung wartet.

Maklerprovision

Eine Provision wird nur fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt (§ 652 BGB). Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Privatkäufer gelten besondere Regeln: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Verkäufer und Käufer gleich viel (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite ihn beauftragt, darf die andere höchstens die Hälfte übernehmen — und muss erst zahlen, wenn die beauftragende Seite ihren Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht in diesen Fällen die Textform (§ 656a BGB).

Energieausweis

Wer verkauft, braucht in aller Regel einen gültigen Energieausweis. Fehlt er, kostet die Ausstellung Geld — ein Verbrauchsausweis meist deutlich weniger als ein Bedarfsausweis. Wann welcher nötig ist, steht in unserem Ratgeber zum Energieausweis.

Vorfälligkeitsentschädigung

Läuft auf der Immobilie noch ein Darlehen mit fester Zinsbindung, können Sie es wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen — frühestens sechs Monate nach der Auszahlung und mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Die Bank darf dann aber einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Manchmal lässt sich das vermeiden, etwa wenn die Bank die Sicherheit auf eine neue Immobilie überträgt. Sprechen Sie Ihre Bank früh an.

Löschung der Grundschuld

Auch wenn das Darlehen abbezahlt ist, steht die Grundschuld oft noch im Grundbuch. Käufer erwarten eine lastenfreie Immobilie. Die Löschungsbewilligung stellt die Bank aus; für die Löschung fallen Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an.

Steuern auf den Gewinn

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Ausgenommen ist, wer die Immobilie in der ganzen Zeit ausschließlich selbst bewohnt hat oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Ob das auf Sie zutrifft, klärt am besten Ihre Steuerberatung.

Was üblicherweise der Käufer trägt

• Grunderwerbsteuer — in Bayern 3,5 % des Kaufpreises
• Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag, Vormerkung und Eigentumsumschreibung
• die Kosten seiner Finanzierung

Die Grunderwerbsteuer schulden nach dem Gesetz beide Vertragsparteien. Im Kaufvertrag übernimmt sie in aller Regel der Käufer; zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt aber auch an den Verkäufer halten.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.