Heizung beim Hausverkauf: Was seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gilt

Kaum ein Thema hat Eigentümer in den vergangenen Jahren so beschäftigt wie die Heizung. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gesetz in neuer Fassung und unter neuem Namen: aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden. Dabei sind Vorschriften nicht nur umbenannt, sondern gestrichen und neu nummeriert worden.

Was weggefallen ist

Die vieldiskutierte Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben, steht nicht mehr im Gesetz: Die §§ 71 bis 73 lauten heute schlicht „(weggefallen)“. Damit ist auch das Betriebsverbot für Heizkessel entfallen, die älter als 30 Jahre sind.

Das heißt nicht, dass alles beim Alten bleibt. Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, schreibt § 43 GModG steigende Anteile biogener oder klimaneutraler Brennstoffe vor: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.

Vorsicht bei älteren Ratgebern im Netz

Viele Beiträge nennen weiterhin die alten Paragrafen. Die Vorschriften zur Modernisierung sind von den §§ 46 bis 51 GEG zu den §§ 34 bis 39 GModG gewandert. Die Paragrafen zum Energieausweis (§§ 79 bis 88) haben ihre Nummern dagegen behalten. Wer eine Fundstelle zitiert, sollte sie im aktuellen Gesetzestext nachschlagen.

Was Käufer übernehmen

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss die oberste Geschossdecke oder das Dach darüber innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang dämmen, wenn der Wärmedurchgangskoeffizient über 0,24 W/(m²K) liegt (§ 35 Abs. 1 und 3 GModG). Diese Pflicht trifft den neuen Eigentümer, nicht den Verkäufer — sie gehört trotzdem ins Verkaufsgespräch, weil sie den Preis beeinflusst.

Der Energieausweis bleibt Pflicht

Unverändert gilt: Der Energieausweis ist Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). In der Anzeige müssen Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse stehen (§ 87 GModG). Verstöße können bis zu 10.000 Euro kosten (§ 108 GModG).

Förderung und Wärmeplanung in Regensburg

• Für den Heizungstausch fördert die KfW einen Grundbetrag von 30 Prozent; förderfähig sind höchstens 28.000 Euro, die Gesamtförderung ist auf 80 Prozent gedeckelt (Konditionen seit Juli 2026).
• Die Stadt Regensburg hat ihren kommunalen Wärmeplan am 29. April 2026 beschlossen — gut zwei Monate vor der gesetzlichen Frist für Städte über 100.000 Einwohner.
• Der Wärmeplan sagt nichts darüber, welche Heizung Sie einbauen dürfen; er zeigt, wo Wärmenetze geplant sind. Für die Bewertung einer Immobilie ist das eine nützliche Information.

Das Gesetz enthält bereits Änderungen, die erst 2028 und 2030 wirksam werden und im laufenden Text noch nicht eingearbeitet sind. Prüfen Sie vor wichtigen Entscheidungen die aktuelle Fassung oder fragen Sie uns — wir schauen mit Ihnen gemeinsam nach.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.