Denkmalgeschützte Immobilie in Regensburg: Auflagen, Zuschüsse und Abschreibung

Regensburg hat eine der vollständigsten mittelalterlichen Altstädte Europas — und entsprechend viele geschützte Gebäude. Die amtliche Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege führt für die Stadt 1.343 Baudenkmäler und acht Ensembles. Seit dem 13. Juli 2006 ist „Altstadt Regensburg mit Stadtamhof“ zudem UNESCO-Welterbe; das Gebiet umfasst rund 183 Hektar und ist von einer Pufferzone umgeben.

Denkmal, Ensemble, Welterbe

Die drei Begriffe bedeuten nicht dasselbe. Ein Ensemble ist eine Mehrheit baulicher Anlagen, deren Orts-, Platz- oder Straßenbild erhaltenswert ist — dafür muss nicht jedes einzelne Gebäude selbst Denkmal sein (Art. 1 Abs. 3 BayDSchG). Wer im Ensemble ein Haus besitzt, hat also auch dann Auflagen, wenn sein Gebäude nicht in der Liste steht.

Wichtig für Käufer: Die Denkmalliste wird nur nachrichtlich geführt (Art. 2 BayDSchG). Die Eigenschaft als Denkmal entsteht nicht durch die Eintragung — ein Gebäude kann Denkmal sein, ohne in der Liste zu stehen. Verlassen Sie sich deshalb nicht allein auf die Liste, sondern fragen Sie bei der Unteren Denkmalschutzbehörde nach.

Was erlaubnispflichtig ist

Wer ein Baudenkmal beseitigen, verändern oder an einen anderen Ort bringen will, braucht eine Erlaubnis — und zwar auch für Maßnahmen in der Nähe, die sich auf Bestand oder Erscheinungsbild auswirken (Art. 6 BayDSchG). Erlaubnisfrei sind unter anderem Modernisierungen von Küche und Bad ohne Substanzverlust, reversible Maßnahmen von bis zu drei Monaten und die Dacheindeckung im vorhandenen Muster.

Für Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien gilt eine Sonderregel: Die Erlaubnis darf nur versagt werden, wenn gewichtige Gründe entgegenstehen und sich diese nicht durch Auflagen ausräumen lassen. Eine Photovoltaikanlage auf einem Denkmal ist damit kein Ding der Unmöglichkeit mehr, aber weiterhin eine Einzelfallentscheidung.

Zuschüsse: kein Anspruch, nur Mehraufwand

Zuschüsse gibt es vom Landesamt für Denkmalpflege, vom Bezirk Oberpfalz, aus der Bayerischen Landesstiftung und aus dem Entschädigungsfonds. Ein Rechtsanspruch besteht nicht — der Freistaat beteiligt sich in Höhe der im Staatshaushalt verfügbaren Mittel (Art. 19 BayDSchG). Bezuschusst wird außerdem nur der denkmalpflegerische Mehraufwand, also die Mehrkosten gegenüber einer üblichen Instandsetzung.

Die Reihenfolge entscheidet über die Steuer

• Vermietete Denkmäler: erhöhte Absetzungen von bis zu 9 Prozent in den ersten acht Jahren und bis zu 7 Prozent in den Jahren neun bis zwölf (§ 7i EStG).
• Selbst bewohnte Denkmäler: Abzug wie Sonderausgaben von bis zu 9 Prozent jährlich über zehn Jahre, begrenzt auf ein Objekt (§ 10f EStG).
• Erhaltungsaufwand lässt sich auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 11b EStG).
• Öffentliche Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage — beides zusammen gibt es nicht doppelt.

Entscheidend ist die Reihenfolge: Die Maßnahmen müssen VOR ihrer Durchführung mit der Denkmalbehörde abgestimmt und genehmigt sein. Bescheinigt wird nur, was vorher abgestimmt war (Art. 22 BayDSchG) — wer zuerst saniert und dann fragt, verliert die Abschreibung und meist auch den Zuschuss.

Für den Verkauf bedeutet das: Unterlagen über genehmigte Maßnahmen, Bescheinigungen und Abstimmungen gehören in die Verkaufsakte. Sie sind für Käufer bares Geld wert.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.